Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: τι πρέπει να ελέγξει ο αγοραστής πριν υπογράψει

Τίτλοι ιδιοκτησίας στην Κύπρο: οι έλεγχοι προηγούνται της υπογραφής

Η αγορά ακινήτου συχνά ξεκινά από τη θέα, την τοποθεσία και την κάτοψη. Η ασφαλής αγορά, όμως, ξεκινά από τα έγγραφα. Πριν υπογράψει ή καταβάλει σημαντική προκαταβολή, ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ποιος είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης, αν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος, αν το ακίνητο επιβαρύνεται με υποθήκη ή άλλο βάρος και πώς προστατεύονται τα δικαιώματά του όταν η μεταβίβαση δεν μπορεί να γίνει άμεσα.

Το Τμήμα Κτηματολογίου και Χωρομετρίας αποτελεί βασικό σημείο της διαδικασίας. Τα επίσημα στοιχεία του επιτρέπουν τον έλεγχο ιδιοκτησίας, ταυτότητας του ακινήτου, υποθηκών, memos, απαγορεύσεων και άλλων εγγεγραμμένων βαρών.

Τι δείχνει ο τίτλος ιδιοκτησίας

Ο τίτλος συνδέεται με την εγγεγραμμένη κυριότητα και τη νομική περιγραφή του ακινήτου. Σε μεταπώληση μπορεί να υπάρχει ήδη ξεχωριστός τίτλος. Σε νέο έργο ο ατομικός τίτλος διαμερίσματος ή κατοικίας μπορεί να εκδοθεί αργότερα, αφού ολοκληρωθούν οι απαιτούμενες πολεοδομικές, κατασκευαστικές και διαδικασίες διαχωρισμού.

Η απουσία ξεχωριστού τίτλου δεν σημαίνει από μόνη της ότι η αγορά είναι αδύνατη. Σημαίνει όμως ότι η Σύμβαση Πώλησης, οι άδειες, ο έλεγχος στο Κτηματολόγιο και ο τρόπος προστασίας του αγοραστή αποκτούν ακόμη μεγαλύτερη σημασία.

Το Πιστοποιητικό Έρευνας είναι βασικός έλεγχος

Το ίδιο το Κτηματολόγιο συνιστά να ελέγχεται αν το ακίνητο ανήκει στον πωλητή και αν υπάρχουν υποθήκες, memos, δικαστικά διατάγματα, άλλες κατατεθειμένες συμβάσεις ή απαγορεύσεις.

Για Συμβάσεις Πώλησης που συνάπτονται μετά τις 12 Δεκεμβρίου 2023, ο πωλητής οφείλει να επισυνάπτει ως αναπόσπαστο μέρος της σύμβασης Πιστοποιητικό Έρευνας με εμπράγματα βάρη και απαγορεύσεις. Σύμφωνα με το DLS, το πιστοποιητικό πρέπει να έχει ημερομηνία εντός πέντε εργάσιμων ημερών από την ημερομηνία της σύμβασης. Ο αγοραστής πρέπει να το εξετάζει με ανεξάρτητο δικηγόρο πριν υπογράψει.

Αγορά χωρίς ξεχωριστό τίτλο

Η επίσημη καθοδήγηση καλύπτει περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει ακόμη ξεχωριστός τίτλος, όπως ακίνητα υπό κατασκευή. Τότε η γραπτή Σύμβαση Πώλησης και η ορθή κατάθεσή της στο Κτηματολόγιο αποτελούν βασικό μέρος της προστασίας που παρέχει ο περί Πώλησης Ακινήτων (Ειδική Εκτέλεση) Νόμος 81(I)/2011.

Η σύμβαση πρέπει να προσδιορίζει με σαφήνεια το ακίνητο, την τιμή, τις πληρωμές, την παράδοση, τα σχέδια και τις προδιαγραφές, καθώς και δικαιώματα στάθμευσης ή αποθήκης όπου υπάρχουν. Οι προφορικές υποσχέσεις για μελλοντικούς τίτλους ή αποδέσμευση υποθήκης δεν αρκούν.

Η προθεσμία των έξι μηνών

Το DLS συνιστά η υπογεγραμμένη Σύμβαση Πώλησης να κατατίθεται στο Τμήμα το αργότερο εντός έξι μηνών από την υπογραφή. Η κατάθεση ενεργοποιεί σημαντικές προστασίες του πλαισίου ειδικής εκτέλεσης και ενισχύει τη θέση του αγοραστή όσο το ακίνητο παραμένει εγγεγραμμένο στο όνομα του πωλητή.

Υποθήκες και άλλα βάρη χρειάζονται γραπτή λύση

Αν το ακίνητο ή η γη έχει ήδη υποθήκη, η αγορά μπορεί να είναι εφικτή, αλλά ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ακριβώς με ποιον τρόπο θα αντιμετωπιστεί η επιβάρυνση. Οι τροποποιήσεις του 2023 πρόσθεσαν διαδικασίες προστασίας και το 2026 το DLS ενεργοποίησε διαδικασία διοικητικών προστίμων για παραβάσεις συγκεκριμένων υποχρεώσεων, μεταξύ αυτών της υποχρέωσης του πωλητή για το Πιστοποιητικό Έρευνας.

Λίστα ελέγχου πριν από την υπογραφή

• Επιβεβαιώστε αν υπάρχει ξεχωριστός τίτλος για τη συγκεκριμένη μονάδα.
• Ελέγξτε ότι ο πωλητής είναι ο εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης ή έχει νόμιμη εξουσία πώλησης.
• Μελετήστε πρόσφατο Πιστοποιητικό Έρευνας για υποθήκες, memos, απαγορεύσεις και άλλα βάρη.
• Σε νέο έργο, ελέγξτε πολεοδομικές και οικοδομικές άδειες και την πορεία έκδοσης ξεχωριστών τίτλων.
• Αν δεν υπάρχει τίτλος, βεβαιωθείτε ότι η σύμβαση προστατεύει επαρκώς τον αγοραστή και θα κατατεθεί έγκαιρα.
• Διευκρινίστε γραπτώς πώς θα αποδεσμευτεί τυχόν υφιστάμενη υποθήκη.
• Ενσωματώστε στον συμβατικό φάκελο σχέδια, προδιαγραφές, χώρο στάθμευσης και αποθήκη όπου έχουν συμφωνηθεί.
• Χρησιμοποιήστε ανεξάρτητο δικηγόρο που ενεργεί για τον αγοραστή.

Συμπέρασμα: ο καθαρός νομικός φάκελος είναι μέρος της αξίας

Ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν είναι μια λεπτομέρεια που ελέγχεται στο τέλος. Αποτελεί μέρος της κατανόησης του τι ακριβώς αγοράζει ο ενδιαφερόμενος. Ακόμη και όταν υπάρχει διαθέσιμος τίτλος χρειάζεται έλεγχος, ενώ χωρίς ξεχωριστό τίτλο απαιτείται ακόμη μεγαλύτερη προσοχή στη σύμβαση και στο Κτηματολόγιο.

Η ασφαλέστερη προσέγγιση είναι να επαληθεύονται το ακίνητο, ο πωλητής, τα εγγεγραμμένα βάρη και η θέση της Σύμβασης Πώλησης πριν δεσμευτούν χρήματα.